상속 부동산 취득세 세율과 신고 기한 감면 조건 정리

부모님이 남기신 집이나 땅을 물려받게 되면 반드시 마주하는 것이 상속 부동산 취득세입니다. 상속세만 신경 쓰다가 취득세 신고 기한을 놓쳐 가산세를 무는 경우가 의외로 많습니다. 두 세금은 이름부터 부과하는 기관, 계산 방식, 기한이 모두 다르기 때문입니다. 상속세는 국세청이 재산 전체를 보고 매기는 국세이고, 취득세는 시군구청이 부동산 하나하나에 매기는 지방세입니다. 상속재산이 적어 상속세가 나오지 않는 가정이라도 취득세는 별개로 내야 합니다. 이 글에서는 상속 부동산 취득세의 세율과 신고 기한, 세금을 줄일 수 있는 특례 조건과 놓쳤을 때 생기는 가산세까지 정리했습니다.

상속세와 취득세는 완전히 다른 세금입니다

유가족이 가장 많이 혼동하는 부분입니다. 상속세는 고인이 남긴 재산 전체를 합산해 일정 금액을 넘을 때 부과하는 국세이고, 취득세는 부동산의 소유권이 옮겨 간다는 사실 자체에 붙는 지방세입니다. 그래서 상속재산이 공제 범위 안이라 상속세는 한 푼도 나오지 않는 가정에서도 취득세는 반드시 신고하고 납부해야 합니다. 신고하는 곳도 세무서가 아니라 부동산이 있는 지역의 시군구청입니다.

상속 취득세 세율과 계산 방법

매매로 집을 살 때와 상속으로 물려받을 때는 세율이 다릅니다. 상속은 대가를 주고 사는 것이 아니라 무상으로 넘겨받는 취득이어서 별도의 세율이 적용되며, 매매보다 낮은 편입니다. 여기에 지방교육세가 함께 붙고, 일정 면적을 넘는 주택에는 농어촌특별세가 추가됩니다. 실제 고지서에는 이 항목들이 한꺼번에 나오므로 계산한 금액보다 조금 더 나온다고 느끼기 쉽습니다.

물건별 세율 기준

기준이 되는 금액은 시가가 아닙니다

세율을 곱하는 대상 금액을 실거래 시세로 생각하기 쉽지만, 상속으로 취득한 부동산의 취득세는 시가표준액을 기준으로 계산하는 것이 원칙입니다. 시가표준액은 주택의 경우 공시가격, 토지는 개별공시지가를 말합니다. 통상 실제 거래 가격보다 낮게 형성되어 있어 매매로 취득할 때보다 세 부담이 적은 편입니다. 부동산공시가격 알리미나 위택스에서 해당 부동산의 공시가격을 확인하면 대략적인 금액을 미리 계산해 볼 수 있습니다.

상속인이 여러 명이면 지분만큼 나눕니다

형제가 여러 명이라면 각자 물려받는 지분만큼 취득세를 부담합니다. 협의를 통해 한 사람이 전부 물려받기로 했다면 그 사람이 전액을 내게 됩니다. 다만 상속인 사이에는 연대납세의무가 있어, 누군가 내지 않으면 다른 상속인에게 청구될 수 있습니다. 협의가 정리되지 않은 상태로 기한이 다가오면 법정상속분대로 우선 신고하는 방법도 있으니, 시군구청 세무과에 상황을 설명하고 안내를 받는 편이 좋습니다.

꼭 확인하세요

상속등기를 아직 하지 않았더라도 취득세 신고 기한은 그대로 진행됩니다. 등기는 언제 해도 되지만 취득세는 기한이 정해져 있다는 점이 가장 많이 놓치는 부분입니다. 등기를 미룰 사정이 있더라도 취득세 신고와 납부는 기한 안에 마치시기 바랍니다.

신고 기한과 절차

기한은 상속이 개시된 날, 즉 사망한 날이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 예를 들어 7월 중에 돌아가셨다면 7월 31일을 기준으로 6개월을 세면 됩니다. 상속인 전원이 외국에 주소를 두고 있다면 기한이 더 길게 인정됩니다. 넉넉해 보이지만 상속재산 파악과 형제간 협의에 시간이 걸리다 보면 생각보다 빠듯해지므로, 장례를 마친 뒤 일정을 잡아 두는 편이 안전합니다.

준비할 서류

세금을 줄일 수 있는 조건과 놓쳤을 때 생기는 일

상속 취득세에는 요건을 갖추면 세율을 크게 낮춰 주는 특례가 있습니다. 대표적인 것이 집이 없던 상속인이 고인의 주택을 물려받는 경우입니다. 이 특례는 신고할 때 요건을 밝혀야 적용되므로, 모르고 일반 세율로 신고했다가 나중에 알게 되는 경우가 있습니다. 알고 있으면 적지 않은 금액을 아낄 수 있는 부분입니다.

무주택 상속인의 주택 특례

상속인과 그 가구가 다른 집을 가지고 있지 않은 상태에서 고인이 살던 주택 한 채를 물려받는 경우, 일반 세율보다 훨씬 낮은 특례세율이 적용됩니다. 여기서 판단 기준은 가구 단위여서 배우자나 함께 사는 가족의 주택 보유 여부까지 함께 봅니다. 요건을 갖추었는지 애매하다면 신고 전에 시군구청 세무과에 상황을 설명하고 확인받는 것이 확실합니다. 요건에 해당하는데도 일반 세율로 냈다면 경정청구로 돌려받을 수 있는 길이 열려 있습니다.

기한을 넘기면 가산세가 붙습니다

신고 기한을 넘기면 신고하지 않은 데 대한 가산세와 납부가 늦어진 기간만큼의 가산세가 함께 부과됩니다. 늦어진 날짜에 비례해 계속 늘어나므로, 기한을 놓쳤다는 사실을 알았다면 하루라도 빨리 신고하는 것이 손해를 줄이는 방법입니다. 자진해서 늦게라도 신고하면 가산세 일부를 감면받을 수 있는 경우도 있습니다. 상속을 포기하기로 마음먹었다면 별도의 절차가 있으므로, 취득세 신고 전에 상속포기나 한정승인 여부를 먼저 정리해야 합니다.

자주 묻는 질문