아파트상속 명의 이전 순서와 취득세 공동명의 대출 전세 팔 때 양도세까지 정리

어머니 혼자 사시던 아파트가 형제 셋 앞에 남았습니다. 어머니가 돌아가신 뒤 누가 들어가 살지, 팔아서 나눌지, 대출은 어떻게 될지 이야기가 한꺼번에 나옵니다. 아파트상속은 다른 부동산보다 시세가 뚜렷하고 대출과 전세가 얽힌 경우가 많아서 세금과 순서를 함께 봐야 합니다. 팔 생각이 있는 집과 계속 살 집은 살펴볼 내용도 다릅니다. 이 글에서는 명의를 옮기는 순서, 공동명의와 단독명의 선택, 대출과 전세보증금 처리, 팔 때 양도세까지 아파트에 맞추어 정리했습니다. 세율과 공제는 법이 바뀔 수 있으니 실제 신고 전에 시군구청과 세무서, 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

아파트상속 명의 이전 순서

상속은 돌아가신 날 이미 일어나지만, 등기부 이름은 저절로 바뀌지 않습니다. 팔거나 담보로 쓰려면 상속등기를 해야 합니다. 등기에는 법으로 정한 기한이 따로 없지만 취득세에는 기한이 있습니다. 그래서 일정은 취득세 기한에 맞춰 짜는 것이 안전합니다.

상속포기나 한정승인을 생각하고 있다면 등기를 먼저 하지 않는 것이 좋습니다. 재산을 내 앞으로 옮기는 행동은 상속을 받아들인 것으로 볼 수 있습니다. 상속 개시를 안 날부터 3개월 안에 판단해야 하니 빚이 많을 수 있다면 조회 결과부터 확인합니다. 이 판단이 끝나면 협의를 시작해도 늦지 않습니다.

상속등기 서류

서류는 고인 쪽과 상속인 쪽으로 나뉩니다. 고인의 출생부터 사망까지 이어지는 제적등본과 가족관계 서류를 모으는 데 시간이 가장 많이 듭니다. 협의분할을 했다면 상속인 전원의 인감증명서와 인감도장이 필요합니다. 아파트는 집합건축물대장과 등기사항증명서를 함께 준비합니다. 해외에 있는 상속인이 있다면 서류를 받는 데 시간이 걸리니 일찍 연락합니다.

취득세는 얼마나 나오나

상속 취득세는 시가가 아니라 시가표준액을 기준으로 계산하는 것이 원칙입니다. 아파트는 공동주택 공시가격이 이에 해당합니다. 그래서 시세가 높아도 세금 계산의 기준은 공시가격입니다. 신고 기한은 상속 개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 부동산공시가격 알리미에서 공시가격을 찾아 아래 표로 어림해 보실 수 있습니다.

공시가격 4억원인 85제곱미터 이하 아파트라면 일반 세율로 약 1,184만원입니다. 무주택 가구 특례가 적용되면 세금이 크게 줄어듭니다. 특례는 상속인과 그 가구가 다른 주택을 갖고 있지 않아야 하는 등 요건이 있습니다. 신고할 때 요청해야 하므로 해당될 것 같다면 시군구청 세무 담당자에게 먼저 물어보시기 바랍니다. 여럿이 나누어 받으면 지분만큼 나누어 부담합니다.

꼭 확인하세요

취득세는 등기를 하지 않아도 기한이 흘러갑니다. 형제 협의가 끝나지 않았다고 신고를 미루면 가산세가 붙습니다. 협의가 늦어지면 법정 상속분대로 먼저 신고하는 방법이 있으니 기한이 다가오면 시군구청에 상황을 설명하고 안내를 받으시기 바랍니다.

공동명의와 단독명의 어떻게 정할까

형제가 있다면 누구 이름으로 올릴지가 가장 큰 문제입니다. 법정 상속분대로 나누면 공평해 보이지만 나중에 팔거나 전세를 줄 때마다 전원의 도장이 필요합니다. 한 사람이 받고 다른 형제에게 돈으로 정산하는 방법도 있습니다. 어떤 방식이든 재산세, 관리비, 수리비를 누가 맡을지 함께 정해 문서로 남기는 편이 좋습니다.

방식별 차이

곧 팔 아파트라면 공동으로 등기한 뒤 매도해 나누는 방식이 간단합니다. 어머니나 형제 한 사람이 계속 살 집이라면 단독명의가 관리하기 쉽습니다. 다만 다른 상속인에게 돈을 건넬 때는 세금 문제가 생길 수 있어 전문가에게 확인합니다. 등기를 마친 뒤 다시 나누면 증여로 볼 수 있습니다. 그래서 처음 협의할 때 충분히 이야기하는 것이 좋습니다.

대출과 전세보증금이 있을 때

아파트에는 고인이 받은 주택담보대출이나 세입자의 전세보증금이 남아 있는 경우가 많습니다. 재산이 있는 것처럼 보여도 대출과 보증금을 빼면 남는 몫이 크게 줄기도 합니다. 그래서 등기사항증명서의 근저당과 임대차 계약서를 먼저 확인합니다. 상속인은 재산뿐 아니라 빚도 상속분에 따라 이어받습니다.

남은 대출

대출을 받은 금융기관에 사망 사실을 알리면 상속인이 대출을 이어받을지, 상환할지 안내합니다. 연체가 시작되지 않도록 이자 납부 계좌도 확인합니다. 누가 대출을 이어받을지는 협의서에 함께 적어 두어야 나중에 다툼이 줄어듭니다. 이어받는 사람의 소득과 신용에 따라 은행의 심사 결과가 달라질 수 있으니 미리 상담합니다.

세입자가 있는 아파트

세입자가 있다면 임대인의 지위는 상속인에게 넘어갑니다. 계약은 그대로 이어지니 세입자에게 임대인이 돌아가신 사실과 새로 연락할 곳을 알려 줍니다. 보증금을 돌려줄 책임도 상속인이 이어받습니다. 공동상속이라면 누가 보증금 계좌를 관리할지 정하고, 계약 만기와 갱신 의사도 살펴봅니다.

재산세와 관리비

등기를 하지 않은 사이에도 재산세는 나옵니다. 상속등기 전이면 상속인 가운데 주된 상속자가 납세 의무를 지는 구조여서, 신고가 없으면 지자체가 정한 사람에게 고지되기도 합니다. 관리비 자동이체와 공과금 명의도 함께 바꿉니다. 누군가 대신 낸 비용은 영수증을 모아 정산할 때 쓰시기 바랍니다.

팔 때와 계속 살 때 살필 세금

상속세를 낼 재산이 아니더라도 팔 계획이 있다면 평가액을 살펴보시기 바랍니다. 양도소득세는 판 금액에서 취득 가액을 빼서 계산하는데, 상속받은 아파트의 취득 가액은 상속 당시 평가액을 기준으로 삼습니다. 아파트는 비슷한 거래 사례가 많아 그 가격을 평가액으로 보는 경우가 많습니다. 상속 뒤 얼마 지나지 않아 팔면 실제 판 가격이 평가액이 될 수 있습니다.

상속세 신고가 필요할 때

상속세 신고 기한은 상속 개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 재산이 공제 범위 안이라 낼 세금이 없어 보여도, 시세가 높은 아파트는 평가액이 달라져 결과가 달라질 수 있습니다. 공시가격으로 어림하면 실제 평가액보다 낮게 계산될 수 있으니 시세를 기준으로 다시 살펴봅니다. 금액이 크다면 세무사에게 상담을 받으시기 바랍니다.

내 집이 따로 있을 때

이미 살던 집이 있는데 아파트를 상속받으면 주택 수가 걱정되기 마련입니다. 소득세법에는 상속으로 받은 주택과 일반 주택을 함께 가진 경우를 위한 특례가 있습니다. 어떤 집을 먼저 파는지, 공동상속에서 지분이 얼마인지, 고인과 함께 살았는지에 따라 결과가 달라집니다. 파는 순서가 세금을 크게 바꿀 수 있으니 계약하기 전에 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문